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【分享】就连穷人也能买得起房子,美国这个国家太神奇了!
发布时间:2019年04月02日 17:14:33   点击次数:


 

缺少经济能力购买住房或是租房是当下很多人面对的现实,而在这一点上穷人就更加处于不利的境地。但美国的穷人在住房上似乎有点财大气粗,在住房拥有率、人均居住面积等方面还可以名列世界先进水平。他们是怎么做到的?


美国穷人的住房


住宅拥有率而言,根据统计,美国穷人家庭中有43%的家庭拥有自己的住宅,平均每个家庭住宅内有三间卧房、有家庭室、会客室和厨房餐厅,住宅中平均配有1.5个卫生间(即一个卫生间带浴池、一个卫生间不带浴池)。




在一项有关民众住房的调查中,美国民众对住宅最关注的一个问题是卫生间的多少,如果一幢住宅中只有一个卫生间,那会被视为很不好。美国人对在家里家人共用一个卫生间很不感冒,所以一般的住宅要有2到3个卫生间,不论是上厕所还是洗澡,个人用个人的,互不干扰。


美国能源部的统计数据显示,美国家庭的平均居住面积在所有西方国家中排在首位,平均每人的家庭住宅生活空间为721平方英尺(约为71平方米),而美国穷人家庭平均每人的家庭住宅生活空间为439平方英尺(约为43平方米), 可以说,穷人与普通人在住宅面积上差距并不是特别大。


美国穷人平均拥有的居住面积要比高收入国家如英国、法国、德国、日本都要高,这些高收入国家居民平均每人的家庭住宅生活空间为376平方英尺(约为37平方米),中上收入国家如希腊、韩国、西班牙居民平均每人的家庭住宅生活空间为236平方英尺(约为23平方米)。




在拥有住宅的美国穷人家庭中,49%的家庭是拥有独立住宅(俗称小洋楼)、41%的家庭是拥有公寓、10%的家庭拥用有活动房屋。79.7%的穷人家庭都带有空调。


美国穷人是怎样住得起房子的?


原来是美国穷人的标准有点高


美国“穷人”,自然是美国标准的穷人。据美国《侨报》报道,在经济高度发达的美国,穷人标准远远高于联合国所制定的一年693.5美元(1.9美元/天)收入的穷人标准,从收入上看就要高出20多倍。


美国针对居民所在地域以及家庭成员数不同,制定了不同的贫困线。整体来看,若家庭只有一人时,各州贫困线也基本超过11000美元/年。


最近一次公布的数据显示,2014年的贫困标准为:两口之家年收入19662 美元以下,三口之家年收入24737美元以下,四口之家年收入29812美元以下。符合这个标准的,即为穷人。


从下图中,我们可以清楚了解到生活在贫困线之下人群分布情况:根据2015年的数据,儿童、残障人士以及早退休者占贫困线下人口超过百分之五十。受到当年经济转好影响,劳动力人群、看护人以及早退休者占比出现下降。


                                来源:Brookings.edu


那么美国按照贫困线划分出的穷人有多少人呢?今年6月,国际货币基金组织(IMF)发表报告称,美国贫困人口大约有4670万,占人口总数的15%,每7个美国人中就有1个生活在贫困中。其中,每5个儿童中就有1个、每3个女性户主家庭就有1家收入水平在贫困线以下。


不过,智库亚当斯密研究所研究员蒂姆·沃斯托(Tim Worstall)在《福布斯》杂志网站撰文称,IMF完全不理解美国贫困水平。


“举个明显的例子,如果有人认为被记录下的贫困程度过高,则将会提出各种政策从而降低贫困程度。但事实上这些政策根本无法降低贫困程度,因此,我们只能善意地认为IMF弄不明白原测量数据,他们根本不知道自己在说什么。”


这样看来,美国人的“穷”,不是那么简单。他们的贫困标准比较高,因此更多人被划分到穷人的行列。


购房政策和房贷利率


之所以有不少美国中低收入者可以拥有自己的住处 ,重要原因之一是美国的房贷利率低,远低于普通商业贷款和信用卡的利率。


美国人的首套房贷款的首付可低至3.5%甚至更低,而现在美国的中位房价约为20万美元,所以首付7千就可以购房了。


公开报道显示,2014年4月,美国多伦多道明银行(TDBank)宣布首次购房和中低收入购房者,只需支付首付的3%,就能从银行得到抵押贷款买房。如果有亲友、非营利机构或政府愿意为他们提供首付,贷款人甚至可以不花一分钱从银行得到贷款。


富国银行(WellsFargo)——美国最大住房抵押贷款银行,前年开始允许那些信用水平较高、购买了抵押贷款保险的借款人为首套住房仅支付5%的首付,其中2%的首付可以由借款人的亲友代其交付。




其次,房屋贷款的利息可以抵税。这是一个非常有诱惑力的优惠,特别是对于年收入在10-15万美元以上的人群。据统计,美国屋主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷,每月房贷还款应有较高比例为房贷利息,可望因此省下更多税金。


虽然这些优惠政策为购房者提供了很多好处,但是它们也并非完全像看起来那么美好。


一方面,虽然购房首付低,但在美国持有房产的成本不低。以曼哈顿一套50多年楼龄的老公寓为例,业主每年需缴的地产税折合人民币约为8.9万元,高持有成本自然会在某种程度上降低一次性的购买价格。那么到底美国房地产持有成本有多少高呢?


1.美国各个州的房地产税都是不同的,一般在1%-3%左右,加州则会高一些。

2.房屋保险。在美国,房屋是可以买保险的。比如有的地区地震、台风和水灾比较多,这就需要购买房屋保险了。

3.庭院的维护。例如修建枝桠和平整草坪。

4.社区费。如果你买的美国房地产是城市屋,会有一个社区费,费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。


另一方面,大量贷款背后藏着次贷风险。2008年,美国金融危机就是因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。




在美国,所谓次贷,就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同,次级房贷的简单过程如下:信用较低的人从次级放贷机构获得贷款;放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行,用收益进行再贷款;投资银行则将债权重新包装成债券,在资本市场发行。


随着2006年初美国房市急转直下,房价迅速走低,危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款。


目前,美国住房市场已经走出了深度滑坡状态,房价上涨速度超过人们的普遍预期。但房价快速上涨正在引发新的担忧情绪:这是否意味着下一场的泡沫?


较高供需比下的房价


根据美国人口统计网站2014年的统计数据,纽约的常住人口约为840万人,即使算上一部分未统计在内的人口,也就是1000万人左右的水平;而排名其后的洛杉矶,其人口甚至没有超过400万人,因此房屋需求量相对而言比较小。


从住宅供应量来看,制约住宅供应量的一个重要因素是土地供应量。美国人少、地多,美国的国土面积和中国差不多,但美国国土中至少有一半为平原,适合建设、开发。需求量和供应量共同影响住宅价格。


因此,美国的房价与人口分布相关且价差很大,东西区、纽约及周边城市、洛杉矶等加州城市的楼价较贵,广袤的中部地区的楼价较便宜。以公寓为例,曼哈顿一套距离联合国总部大约1公里、楼龄50多年、约60平方米的公寓总价折合人民币约为582万元,单价约为10万元。




就美国的整体房价来看,一套三房公寓的中间价约为20万美元,中间地区大部分地方的房价,都不到20万美元。


一位华人移民曾谈到美国的两个中部城市——底特律和堪萨斯城的房价,就人口而言,这两个城市在美国排在10-50位之间,算是二线城市。但是人口100万都不到。房价也便宜,一个楼都只要10几万,甚至不到10万,20万出头都是很好的房子了。


另外,美国几乎人人有车,所以每个人的生活范围扩大了很多,穷人买房时候的选择余地也很多。


在拥有住房的家庭中,其拥有房产的种类依据价格从高至低的顺序为:独立房(就是中国人说的别墅,有自己的院子和车库,独立拥有周围的地产);连栋屋、公寓楼(两家或以上相连,共享周围的绿地);活动板房(只能停在租用的指定区域,房子底下有轮子,随时可以拖走,房主不