【深度好文】再说中国楼市必然崩盘

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【深度好文】再说中国楼市必然崩盘

发布时间：2016-01-13 12:45:28

关于中国楼市，尽管我写过很多文章，总还是有人在不断地问我相同的问题，楼市真的会崩盘么？似乎不见到最终的结果就永远不会相信。

今天在开车时接电话回答这个问题，一着急居然把前期若干观点给很好地条理化了。自己感觉很好，就把它整理并记录下来，供大家参考。

分析楼市的未来要先搞清楚几个基本问题：一、楼价到底靠什么支撑？二、楼市真的有刚性需求么？三、央行还会印钱放水不？四、救楼市与救经济存在什么样的关系？五、楼市对经济社会的绑架会持续多久？六、政府真的救市了吗？这几个问题搞清楚了，对楼市应该会怎么样又必然会怎么样就不难做出基本判断了。

对这几个问题，我在前期的文章中都有解答，再整理一下我的基本观点：一、楼价靠货币支撑。二、楼市只有刚性需要，没有刚性需求。三、央行不可能再超发货币。四、中国楼市不死，中国经济就难救。五、解除楼市对经济社会的绑架并非没有办法。六、中央要求楼市“去库存”的政策本质就是拒绝救市。下面逐一解读。

1 楼市天价是货币超发的恶果
有许多人不明白物价上涨的本质，总是说什么升值增值，其实这世界上绝大多数东西都只会贬值不会升值。一种商品到底是升值还是贬值，首先取决于商品的稀缺性，其次是不可替代性，反映在市场上就是供求关系。稀缺的东西因供不应求而且还不可替代，才会升值，反之只可能贬值。

在我看来，这世上最应该也最可能升值的东西只有古董和文物，因为古董文物如同历史，不可复制和再生，只会越来越少，所以只会升值而不会贬值，而且这种升值是绝对升值。什么是绝对升值呢？就是说，与任何货币和汇率无关，随着时间的推移价格都会上升，决定其升值的是稀缺性和不可替代性。我在前面讲过美元是目前唯一能保值或增值的货币，这是指相对升值，即美元相对其它货币的升值，美元本身是不会升值的。一切货币的发行都有适当的通胀率，从根本上讲只可能贬值不可能升值的。

土地资源虽然有限，但稀缺还说不上。房子则完全无稀缺性可言，随时可以盖，不仅可复制可再生，而且平房变楼房，越复制越多。这样的东西，本质上就如同种白菜，过去是农家肥，产量低，如今是化肥加转基因，产量剧增，何来升值的道理呢？

房价之所以不断上升，这完全不是稀缺性和不可替代性决定的，也不是供求关系决定的，而是超发货币导致的。货币放水，钱太多，又大都进了楼市，所以才会推高楼价。

货币超发导致物价飙升是普遍性的，大宗商品也都被大幅推高了。一旦货币政策开始紧缩，物价就会下降。所以你看到现在的东西都在大幅降价，钢材已经降到了1600多元一吨，回到了80年代末的水平。我多次说过，自新政府上台以来，货币就一直没有开闸放水过，市场物价的反映已经充分证明了这一点。

可能你会问，既然商品都在大幅降价，房价为什么始终下不来呢？房价下不来，主要是因为中国的楼市绑架了银行和地方政府，楼市降价会导致银行和地方政府破产。不降价是银行和地方政府通过价格管制强行干预的结果，不是市场自我调节的结果。

但是，房价是否能强撑下去，能强撑多久，这是不以政府、银行和开发商的意志为转移的。政府很自信，认为能够通过宏观经济政策争取实现软着陆，这恐怕也是一厢情愿。

什么是硬着陆，什么是软着陆呢？对楼市而言，通俗地讲，硬着陆就是崩盘，软着陆就是不崩盘。当年朱镕基总理的做法是，先把房地产对银行的绑架解套，然后让房地产彻底崩盘，这就是硬着陆。如今的政府希望楼市不要崩盘，就是希望能够避免大幅降价导致银行坏账和地方债务危机的出现。但请记住，不让大幅降价绝不是不让降价或反过来还要涨价，楼市涨价绝不是软着陆的内涵。不管是硬着陆还是软着陆，终归是要着陆，只要是着陆就意味着楼市要告别天价时代，不可能再涨价了。许多人还在指望楼市涨价，这其实很愚蠢，根本没有思考着陆二字的含意。

一些地方动不动借政策变化来炒作楼市，制造涨价的假象，欺骗大众。从我对中国各地楼市的观察看，近两年真正出现房价上升的地方，一个都没有。北京没有，深圳也没有，都是变相的炒作。许多地方通过假复式楼和送超大阳台等方式实现表面的涨价或不降价，实际上却在变相降价。比如北京地区，开发商都在做超高楼层，按单层出售，实际上可隔成两层，一个平方的面积可变成两个平方使用。表面上没有降价，实际上已经打了对折。在地方政府的胁迫下，开发商也不敢降价，只能以这种方式变相降低实际的成交价格，这就是当前中国楼市的现实状况。

楼价因货币放水而上涨，也必然会因货币政策收紧而下降，这是铁律。在货币政策收紧的大前提下，人为操控房价，可操控一时，但不可能持久下去。崩盘随时可能发生，我们只需要耐心等待。

2 楼市有刚性需要，但没有刚性需求
关于楼市的刚性需求，这是许多专家学者一直在津津乐道的事情。表面上看，中国有13亿人，城市化也是国家大策略，人们对住房尤其是城市住房的刚性需要是客观存在的。但是，请注意，这里讲的是需要，而不是需求。需要和需求不是一个概念，这一点我多次讲过。

需求是指有购买力支撑的需要，也就是说，你不仅需要房子，而且手里还要有钱，能买得起房子，随时可以把这需要变成购买的现实行为，这才是经济学讲的需求。要知道，经济学在讲供求均衡时，使用的是需求的概念，不是需要的概念。如果把需要当作需求，那么需求无疑是无限大的，因为需要是欲望的体现，欲望无止境，需要就没有止境。把需要当作需求，正是中国经济在过去二十多年里犯的最大的错误。我说过，在这一点上，中国至少有一半以上的经济学家和几乎全部的政府官员都犯了常识性的严重错误。这正是导致今天的产能严重过剩的根源，也是今天要强调所谓供给侧改革的原因。

对中国人而言，对住房的刚性需要是客观存在的，但对绝大多数人而言，从来都不是真正的经济学需求。过去的二十多年里，人们的确购买了许多住房，但有多少人是通过自己真实的购买力来实现所谓刚性需求的呢？有多少人购买房子是利用自己的积蓄而非银行贷款啊？专家和学者们错误地把需要当作需求，强行推动楼市经济，所采用的办法就是所谓庞氏融资法，即逼迫每个人都向自己的未来透支，向银行贷款，然后用未来几十年的劳动所得来偿还贷款。

把需要当需求的风险在于把不确定性当成了确定性。所有的人都认为未来一定是美好的，今天花掉明天的钱不要紧，因为明天会更好。我们知道，美国人倒是喜欢透支未来，事实上这透支未来的把戏也正是美国人发明的。可是，美国人虽然也存在未来的不确定性，但至少美国的社会福利和保障制度对未来不确定性有极大的改善。美国人至少不用考虑孩子的抚养、教育以及自己的养老和医疗等问题，未来再糟糕，只要能够劳动，能够挣钱，这就意味着未来支付能力的存在。即便如此，当两房危机发生时，美国经济照样是一夜之间坠入了万丈深渊，好几年都缓不过劲来。中国人行么？中国人能劳动、能挣钱就意味着未来的支付能力么？当然不是。一家人中，只要有一个人生病或者出交通和意外事故，全家人都会一夜致贫。这不确定性的确是太大了。

中国今天的经济危机还没有到最艰难的时候，因为普遍性的不确定性后果还没有爆发。虽然百姓的支付能力在日益下降，但政府还有钱。中国政府从来都是自己印钱，自己投资，自己消费，从而拉动GDP一路高歌，并没有指望靠百姓的支付和消费能力支撑经济，所以也不太在乎这所谓的不确定性问题。可是，不在乎百姓消费和支付能力的后果已经出现了，供给过剩已经使强大的政府自己也被压得喘不过气来。毕竟政府再有钱，贪官再多，也无论如何都消费不了上十亿平方的楼市库存。当反腐风暴袭来，连政府的消费也没有了。此时不指望百姓的消费又能指望谁呢？可是，百姓本来就没有真实购买力支撑的需求啊，更何况工厂纷纷倒闭，工人和农民工纷纷下岗，官员又不敢再买房了，市场需求到底在哪呢？

我多次说过，“一带一路”战略虽然好，但远水难救近火。在未来的两三年内，中国经济将越来越艰难。如果不进行大幅度的社会福利和保障事业的改革，百姓和整个社会的消费和支付能力将越来越差。对楼市真正的刚性需求，将近乎于零。

3 央行不可能再超发货币
超发货币的恶果其实谁都知道，问题在于政府有没有勇气纠正超发的错误并承担超发的恶果。我多次说这届政府是懂经济的政府，迄今为止没有再超发货币，而是一直在盘活存量上做文章，尽管目前效果并不显著，但态度和决心是坚定的。

不超发货币不仅仅是为了消化过去超发的恶果，也是为了应对危机四伏的国际经济新形势。“一带一路”战略要求人民币必需国际化，而人民币国际化又恰逢美元回归强势时代的当口，这决定了人民币必需收缩流动性，以应对人民币相对美元可能出现的巨幅贬值以及可能由此引发的挤兑风险。加入SDR虽然是好事，是人民币国际化方向的一大进步，可是加入SDR后的国际规则要求人民币必需走向自由可兑换的道路，汇率必将放开，人民币也将成为国际性的结算货币之一。人民币币值的相对稳定，是人民币取得国际信誉，成为结算货币和各国收储货币的前提。

国内和国际形势都决定了人民币币值必须稳定和坚挺，所以，政府再度超发货币的可能性近乎为零，至少在未来三年内是不可能再超发货币的。楼市和股市的炒家们动不动就叫喊央行又开始放水了，我说过，这是自欺欺人，近三年来，央行从来没有放过水，今后三年也不可能放水，充其量是在降息、降准上做做文章，或者通过信贷资产质押再贷款等方式延缓还贷周期，印钱放水是不可能的了。

事实上，中央政府一直在通过多种途径回收人民币流动性。至少有如下几个方面在努力：一是控制信贷政策，严厉控制向产能严重过剩的传统产业投放资金。二是控制政府项目的审批和投资规模。三是通过股市出售国资股份，进行货币回笼。四是控制政府和事业单位的消费与投资，各级政府有21万亿存款基本上被冻结，不敢再随意动用。五是清查公务员队伍、事业单位和国企高管的资产情况，清收贪占资产和过度的福利待遇。

最近清查福利住房的力度就非常大。比如我单位分有一套福利住房，我爱人单位也分有一套福利住房，现在是怎么清查呢？对不起，一家只能享受一次福利住房，有两套的必须退一套，已经卖掉了的必须退还出售差价给财政。前几天就有朋友退掉了几年前卖掉的一套福利住房的差价。如此清查，狠不狠啊？

各种作为，目标似乎都指向收钱，收钱就是回笼货币呀。现在是针对公务员队伍、事业单位和国企，下一步恐怕也不排除对私营的土豪们展开清查。知道历史上的“四清运动”吧？那时的四清是因为国家财富都被蒋介石运去了台湾，国库太空，政府太穷。现在当然不是因为这个，但对来路不明、不公的财产展开清查恐怕是不可避免的。

不管四清及不四清，前面说了，楼市靠货币支撑，只要货币在继续回笼，房价就不可能上涨，只可能下降。

4 救楼市与救经济并非鱼和熊掌的关系
许多人说，楼市崩盘，中国经济就完了，所以政府必须救楼市。

我告诉你，这完全说反了。若救楼市，中国经济就死得更快，更彻底。如果让楼市先死，快死，中国经济才有尽快回暖的希望。

中国经济如果永远是离了楼市就活不了，那中国经济就不可能有救。也不要以为楼市与中国经济是鱼和熊掌的关系，对中国经济而言，楼市既不是鱼，也不是熊掌，而是毒瘤。救楼市与救经济也不是什么两难选择，真实的关系是，楼市救与不救都会死，救的话，楼市可能晚死几天，但整个经济就得一同殉葬。反过来，楼市死得越早越快，中国经济复苏的可能性就越大，复苏的时间就可能来得早一点，快一些。

房地产业对中国经济的绑架和危害我已经讲过许多，最根本的有两点，一是绑架了金融和政府，二是绑架了所有的平民百姓。几乎所有国人都是在拼命挣钱供养楼市，而且是未来几十年都得如此，一辈子都被捆绑在房子上面了。直到政府和百姓都被压得再也喘不过气来，巨额楼市库存就成了楼市经济最大的遗产了。

如果真要救楼市，就不要讲什么经济转型，过去二十多年的经济就是楼市经济。所谓高能耗、高污染的企业，有几家不是依托房地产业而存在的呢？真要转型，就不应该救楼市。当年朱镕基总理救经济之所以成效卓著，就是因为敢于果断地让楼市崩盘，先死掉再重生，真正做到了“凤凰涅槃”。

5 楼市对经济社会的绑架有办法解套
楼市不能崩盘，不是因为楼价本身不能下降，而是因为银行和政府均被楼市绑架，楼市崩盘会导致银行坏账和地方债的危机爆发。这也正是中国经济转型始终转不过来的根源之一。

如何才能让银行、政府与楼市切割开，不被利益链所捆绑，这是一大难题。过去朱镕基总理改革时，之所以敢于让楼市崩盘，是因为准备好了通过资产剥离方式把银行坏账从银行中分离出来，然后让银行上市圈钱。虽然也经历了几年的阵痛，但这一招很成功。

现在应该怎么办？

政府最希望使用的办法当然还是像当年朱总理那样让银行不良资产同银行剥离，以保证银行不因楼市崩盘而被牵连破产。新的办法也已经想出来了，就是所谓银行质押资产的证券化。即通过成立债市，把抵押给银行的资产打包上市，从而把风险转移给社会，这样银行就解脱了。一旦银行能够从楼市的捆绑中解脱出来，就意味着楼市的末日正式到来。所以，什么时候债市正式上市，什么时候就是楼市的末日。当然，也许等不到这一天，楼市就已经支撑不住而崩盘，这个谁也无法预料。

第二个办法当然是楼市开始自救。指望政府印钱救市既然不可能，楼市就必需得想办法自救。楼市能不能自救呢？当然能。这得看政府、银行和开发商是否愿意放弃暴利，断臂求生了。如果银行愿意放弃利息，政府愿意放弃税收，开发商愿意放弃暴利，大家都只考虑收回成本，那么房价或许能够下降三至五成，百姓的相对购买力就会上升，消耗库存或许就有出路。库存消耗了，大家都有活路。死守巨额库存不降价，虽然账面没有亏损，实际上离死亡却越来越近。

第三个办法就是楼市经营模式的创新，并因创新而重新大洗牌。这一点，我写过《万科的战略转型敲响了谁的丧钟》，就不重复了。但要强调一点，万科新模式的重大意义不只是房地产业的新生，而是实现了楼市与经济、经济与人的关系的根本性转变，把楼市对人的绑架转变成为人服务，把楼市对经济的绑架转变成为经济服务。

三个办法中，第二个办法估计很难做到，但第一个办法和第三个办法却正在酝酿和尝试当中。无论你是否愿意，改变楼市现状势在必行。办法总是有，就看代价有多大。请记住一点，政府在乎的不是楼市，而是银行和地方债。一旦找到了解决银行坏账和地方债的办法，无论楼市多么悲惨，都会在所不惜。

6 “去库存”政策本质就是拒绝救市
中央一再强调，解决房地产的问题出路在于“去库存”。许多人居然把这解读为救市信号，我不知道这到底是脑子出了毛病还是自欺欺人成了习惯。

怎么去库存啊？中央说，可以通过放宽城市户口的限制来增加楼市的需求，这也太好玩了。如今在城市买房的，有几个在乎城市户口啊？城市人口中买不起房的，又有几个会因为有户口就变成买得起了呢？

当年四万亿货币砸下去，地方再配套十多万亿，那才叫真金白银的救市对不？不管百姓有没有购买力，银行有钱可以放贷，开发商有钱可以不断地投资开发。一切都是因为有钱，所以才风生水起。

如今只强调去库存，至于如何去库存，那是你们开发商和地方政府的事，总之钱是肯定没有的。所以，不要自欺欺人了，“去库存”政策就是明明白白的不救市政策，绝不是相反。

如果我们想明白了上述几个基本问题，明白了只要不超发货币就没有楼市再涨价的可能，明白了超发货币已经没有了可能性，明白了楼市不死经济就没救，明白了所谓去库存就是拒绝救市，那么，对于中国楼市的未来，你真的看不清楚么？