北京时间21日，美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。此举将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成为了金融危机后美国资本流入的主要来源。

该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。先前美国国会通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

过去，因FIRPTA数万亿美元的国外养老金不能直接投资美国房地产，税法修正改变了原有的游戏规则，或将促使数千亿新增资本涌入美国房地产市场。

自金融危机以来，受相对收益率以及投资者认为不动产投资具备安全性等因素驱动，大量海外投资者赴美投资房地产。

需求大增也推动美国商业地产价格创下新高。许多外国投资者在购买时改变了购买结构，使自身在投资主体中占少数，以绕过FIRPTA规定。

新法案还允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金(REIT)的10%而不触发FIRPTA规定，之前的上限为5%。

通过打破过时的对美国境内投资的税收屏障，FIRPTA解除法案将有助于调动民间资本投资房地产和基础设施项目。

据房地产研究公司，今年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额(4830亿美元)的16%。其中养老基金约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。

外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA。

       有一种说法认为，美国实施FIRPTA为了对日本在上个世纪八十年代末、九十年代初大肆购买美国房产做出的一种回应，当时日本人将洛克菲勒中心和圆石滩等标志性地产收入囊中。实际上，美国在1980年通过FIRPTA法案，目的是为了限制国际投资者购买美国农场。依照旧规，大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其它的联邦、州和地方税种。根据国家房地产投资信托协会，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。

这是一个巨大的变化，毫无疑问这将增加外国投资者对美国房地产的投资。

拓展阅读：

外国人投资房地产税收法（FIRPTA）

时间:2014-05-29　来源:网络

当非美国居民出售其在美国的房产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10％扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时，任何退税（若有）都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换，则可以避免此操作。
   外国买家必须考虑规避美国遗产税
   如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府征收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您，公司资本收益税的税率是35％，而个人是15％。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处，即股东可以出售其股份，最终重新持有房产，而无需引致资本收益（或美国规定的其他应税事件）。 在任何情况下，我们都建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产，由此买方的责任将仅限于该资产本身的价值（LLC不会持有任何其他房产或资产）。然后，买家可再创建一家外国公司，由其拥有LLC，从而进一步保护外国买家，使其免缴房产税。 如果外国买家不希望开设LLC和外国公司（或许因为房产投资较小），也可以选择另一种方式，即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下，一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但在其死亡后，其继承人仍可获得等额收益。

　　根据FIRPTA，外国人须在购房时缴纳美国境内房地产所产生的利得所得税，政府在房子售出后会退还余额。不过，美国国税局对于外国人的定义和移民局的有所不同。国税局的外国人是指在一年内在美国居住的时间未超过183天。对于在美国境内居住满183天的外籍人士，其纳税义务与美国公民相同，无需缴纳“预扣税”。

　　满足下列几种情形，可无需缴纳10%的“预扣税”：

　　一，外国投资者在出售房产时卖价未超过30万美元；

　　二，买家或卖家的家庭成员已制定明确的计划，打算在转让后的前两年，房产至少有一半的时间将会被使用。